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庖丁解牛｜緩釋房地產金融隱患的三條路徑：提速房貸證券化
近十多年來，伴隨著房價的持續上漲，金融業特別是銀行業將大量的金融資源配置到房地產領域，房地產金融資產的質量也日受關註。從公開披露的相關信息看，雖然房地產業貸款和個人按揭貸款不良率一直維持較低水平，但是其他一些指標則預示著較為嚴峻的風險隱患。
鑒於全球已有危機案例多“禍起”房地產金融的風險引爆，目前中國房地產金融領域的諸多風險隱患對中國金融乃至整個經濟體系穩定性的影響不可小視。實際上，中財辦一局局長王志軍在新聞發佈會上也將房地產泡沫視為中國金融體系當中存在的五大潛在的灰犀牛式風險之一，其他四隻灰犀牛為影子銀行、國有企業高杠桿、地方債務、違規違法集資等。
房地產金融的主要風險隱患點
1.房地產業的融資過於集中在商業銀行。
首先是在房地產企業資金來源中，商業銀行貸款比例過高。相關研究表明，房地產企業資金中，貸款（按揭貸款+開發貸款）占比的合理水平為20%，超過該水平將意味著住房貸款的風險會增加。2005年以來房地產企業資金來源中房貸占比在多數年份超過20%，2016年該比例竟高達近40%。
其次是在房地產企業間接融資和直接融資組合中，間接融資的比例特別是商業銀行貸款的比例過高。2004年以來在以房企信貸、房企信托和房企直接融資（股票+債券）為組合的融資結構中，房企信貸的占比多數年份在90%以上，近幾年來雖有所降低，但2016年的比例依然高達85%。
2.償付收入比顯示按揭貸款者的債務負擔壓力過大。
按照國際上多數國傢的經驗，償付收入比在30%以下時，按揭貸款者處於合理的債務負擔區間，如果超過30%則意味著債務負擔較重，而一旦超過瞭50%則表明償付壓力近乎不堪承受。在2009年至2016年間，按收入平均值計量的全國城鎮居民的償付收入比多在40%以上，反映城鎮居民傢庭購房債務負擔壓力普遍較重。
由此進一步推論，按照中低收入者收入水平計算的償付收入比會超過50%，表明中低收入者的住房債務負擔處於過重區間。由於按揭貸款多為20年以上的長期貸款，雖然目前違約率較低，但必須重視由償付收入比過高引致的未來償付的巨大不確定性。
3.期限錯配引發的流動性缺口在近幾年加速擴大。
2010年以來，住戶1年期以上定期存款、特別是5年期以上定存大幅縮水，在定期存款中的占比急劇下降，房地產信貸的期限錯配問題趨於惡化。以公開披露的住戶定存原始數據的30%匹配住戶購房貸款所得的流動性缺口數據在近三年來持續加速擴大，2016年底這個缺口餘額超過8萬億元，占同期住戶購房貸款餘額的43%。
以上這些指標主要反映房地產融資中長期風險狀況，由此可以認為中國房地產金融存在諸多風險隱患。首先是房企融資過度集中於信貸則意味著房企債務償付壓力大，違約概率高，商業銀行承擔瞭過高的房市波動風險。其次是以償付收入比反映的多數城鎮傢庭的住房債務負擔較重，違約風險的概率很可能隨時間推移不斷加大。而期限錯配下的流動性缺口在近幾年的持續加速擴大則孕育著商業銀行有可能面臨擠兌的風險隱患。
房地產金融風險隱患形成原因
上述房地產金融風險隱患的成因是多方面的，主要因素有：
1.兩因素成為房地產融資過於集中於商業銀行的主要推手。
其一是房價的持續上漲吸引金融資源特別是商業銀行對其持續高比例配置。從2003年至2016年的房價走勢看，全國房價年均增長率高達9.76%，峰值年份2009年同比漲幅超過20%，2016年的同比漲幅也達到11.26%。如此持續上漲的房價及其衍生的高額收益對商業銀行的誘惑無疑是難以阻擋的。借助於脈沖響應函數分析工具也可知，住宅價格對商業銀行房地產貸款存在顯著的正向沖擊，也就是說房價的持續上漲引致瞭商業銀行房地產貸款的大幅增長。
其二是間接融資主導下的金融體系則使得房地產融資過度集中於商業銀行房貸。近十年以來，間接融資在總融資體系中的占比雖有下降趨勢但仍然處於絕對高位，截至2016年底，在社會融資結構中，間接融資的占比依然高達85%，而直接融資占比不足15%。在間接融資中，商業銀行又占據絕對優勢占比高達83%。在這樣的融資結構條件下，房地產融資對商業銀行貸款的過高集中度就是很難避免的事瞭 。
2.償付收入比的持續高位及其對購房者的較重還債壓力背後的主要推手是房價的持續上漲。
影響償付收入比的因素有多個，比如首付比例、房貸利息、房價和購房者收入等，前述房價收入比的估算是按照首套房條件下的取值標準計算的，其中的首付比例是固定的（20%），利息波動區間也比較小，因而影響償付收入比的主要因素實際上有兩個，其一是城鎮居民人均收入水平及其變化幅度，其二是房價及其變化幅度。表2顯示，2009年-2016年間房價波動較大，但近兩年回升趨勢明顯，而同期城鎮居民人均收入同比在經過瞭2009年至2011年見的持續上升後，逐年下降。特別是近兩年，收入同比的下降和房價同比的上升形成明顯反差，2016年房價同比高出收入同比近5個百分點。至此，償付收入比居高難下的背後因素就浮出水面瞭。
3.房地產信貸二級市場發育不足，導致期限錯配等風險加劇。
房地產信貸二級市場主要指房地產信貸證券化市場，該市場的發展和繁榮有利於金融機構對以中長期為主的房地產相關貸款進行有效的流動性管理和風險管理，緩釋期限錯配等風險。2005年中國進行資產證券化試點，但2008年次貸危機爆發後，不斷公開披露的信息表明，大量住房抵押貸款通過證券化的方式包裝為有毒資產推向二級市場，並成為金融和經濟危機的引爆者。因此，中國剛剛開張不久的房地產貸款證券化趨於審慎，證券化相關二級市場也是停滯不前。2012年以來，隨著證券化的積極作用被重新肯定，監管層對住房抵押貸款證券化限制有所放松，但由於在額度、資產質量和稅收優惠等方面的放松空間有限，這幾年房地產貸款證券化的實際推進“雷聲大、雨點小”，諸如期限錯配等由住房抵押貸款引發的風險也就難以緩釋。
緩釋房地產金融風險隱患的路徑
由以上房地產風險隱患的成因分析可推出三個相應的緩釋路徑：降房價，優結構，證券化。
1.以有效的經濟結構轉型，促降房價，進而促降信貸對房地產的過高配置比重。
房價高漲和信貸高配的經濟邏輯是：在一定經濟發展階段上，存在對房地產在經濟增長中地位的過分強調傾向，並導致經濟增長對房地產的過度依賴、公眾對房價形成持續上漲的預期和房市對金融資源特別是信貸資源形成巨大的“虹吸效應”。
近幾年來，經濟發展轉向新常態實際上就是借助經濟結構轉型擺脫對房地產的過度依賴及其一系列相關問題，但客觀而言，目前的經濟結構轉型尚未形成足夠的力量，以改變業已形成的“舊經濟形態”（相對於經濟新常態）以及在該形態下房價和房貸的過快上漲。
由此，有效的經濟結構轉型就成為破解上述困局的必選路徑。這一路徑從政策層面可以具體化為若幹要點：其一，弱化甚至放棄房地產業作為國民經濟支柱性產業的地位；其二，實施實業導向和創新導向的定向激勵政策，引導金融資源增加對實體經濟和創新型產業的配置比重；其三，建構面向兜底性領域的政策性增信體系，為投放到保障性領域中的商業性金融資源提供增信支持。
2.優化房企融資結構。
首先是在渠道融資方面，有效擴大整個融資結構中直接融資比重即所謂直融化，進而優化房企融資結構。這個過程需要包括股票市場、債券市場等板塊的持續發力。伴隨著整個融資體系的直融化，房企融資結構的“直融化”需要著力落地如下具體措施： 監管層盡快明確恢復股票市場對房企的融資功能，特別是對房企IPO開閘放行； 優先放行正在或即將運營保障房項目、中低價位房的房企的IPO上市申請，當然還有盡可能滿足這些房企的增發或配股需求，為中低價位房的而開發和保障房項目建設拓寬融資支持渠道。
其次是在區域融資結構方面 “因城施策”。即對一、二線城市有必要持續性地采取緊縮性房貸政策。對於住房價格較為合理的三、四線城市，可以適當采取較為寬松的房貸政策。
再次是在需求融資結構方面“因需施策”。即對剛需融資需求堅定持續實施低首付、優惠利率、財政貼息、政策性增信等保障性措施；對投資投機性需求，則持續付之以高首付、限貸、零貸等限制性措施。
3.加大政策激勵力度，提速房貸證券化。
具體內容包括一是“惠稅收”即加大財稅激勵力度。如對特殊目的發行主體相關活動適當減免稅費以降低發行成本，再如對保障房貸款證券化投資者的利息收益實行稅收減免優惠，以激勵相關投資者支持保障房建設和消費。
二是“降門檻”即調降基礎資產質量門檻。可將相關貸款資產的質量由優質級別擴展到投資級以上的范圍，即凡是具有投資級的住房貸款均可以作為基礎資產用於發行資產證券化債券。
三是“育市場”即培育和發展資產證券化二級市場。即通過公共性和商業性並舉的多種政策組合，特別是通過相關政府或準政府機構（如類似於美國兩房的準政府機構）的參與推動，增強住房抵押貸款證券化產品在二級市場上的流動性、可交易性，幫助相關投資者進行有效的流動性管理和風險管理。
（作者高廣春系中國社會科學院財經戰略研究院副研究員；李超系中國社會科學院財經戰略研究院博士）
(原標題：庖丁解牛｜緩釋房地產金融隱患的三條路徑：提速房貸證券化)
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